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住建部发声,透露2018楼市四大信号_房产_财经_星时间:2017-12-31   编辑:admin

2017年的最后三个月,中国房地产市场罕见地迎来了一轮密集的政策信号。从中共十九大报告到年末的中央政治局会议,再到中央经济工作会议,三场高层会议连续对房地产市场定调。一方面,新的住房制度轮廓逐渐清晰,与之相配套的长效机制建设开始提速;另一方面,如何应对短期市场波动也有了明确的指导思路。

前行方向已定,即将到来的2018年楼市会出现怎样的变化?日前召开的全国住房城乡建设工作会议透露出了一些玄机。

调控会不会松动?

住建部部长王蒙徽指出,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

“坚持调控目标不动摇、力度不放松”、“继续严格执行各项调控措施”等表述与中央会议的要求一脉相承。这意味着调控政策不可能出现大幅松动。但需要注意“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的说法实际上比现行调控的实际执行力度略微宽松。这说明,未来的政策可能会在刚需和改善性需求端出现一定的微调。

如在执行“认房又认贷”的北京市,据国是直通车记者了解,如换房这类改善性需求受到一定抑制,由于二套房首付比例要求较高(商贷购买普通住宅首付不低于60%,非普通住宅不低于80%),且贷款利率上浮较多,不少购房者只能选择延后换房或者全款交易。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,在“支持改善需求”方面,实际上这一点相对来说比2017年的基调略有放宽,2017年有一定遏制改善性需求的趋势。2018年政策不排除针对部分首套房和二套房认定、普通住房和非普通住房认定等出现微调。在投机炒房方面,依然是遵循“房住不炒”的思路,进行严厉管控,如近期银行委托信托公司投资的信托资金,也明确不允许进入房地产领域。

融创中国董事会主席孙宏斌日前在一个论坛上表示,2018年的房地产市场会比2017年要好一点,尽管政策基调不会变化,但是会稍微放松一些,“很多的城市已经挺难受的了,现有的政策基调下可能稍微松一点”。

房地产税真的来了吗?

全国住房城乡建设工作会议重申:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

作为房地产长效机制的重要一环,房地产税一直是近年来备受关注的重点话题。由于开征房产税可能将一些人手中的多余房产挤回市场,增加供给,房产税也被视为降房价的利器之一。

近期官方针对房地产税的“放风”可能也意味着房产税的到来脚步渐进。财政部部长肖捷20日在《人民日报》上发表署名文章称,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

此外,知情人士向国是直通车记者透露,房地产税开征的两大前提:不动产统一登记全国联网以及房产估价标准/规范的准备已经完成大半,明年各项准备工作大致就能完成。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出,这意味着房地产税出台已经真正进入倒计时,明年有很大几率列入立法计划。

有专家认为,未来在基础性制度和长效机制建立起来以后,房地产市场自身足以应对短期波动,行政性调控会逐步退出。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,房产税就是其中的一根接力棒,是短期调控退出的先决条件。房产税不推出,调控就不能退出,长效机制的建立也就无从谈起。所以,房产税已是箭在弦上,虽然有问题存在,但出台进程将会加快。

在如今以“降税”为大趋势的前提下,如何保证开征房产税后,不加重民众的税负也将成为政策制定者优先考虑的问题。专家指出,其中肯定会涉及到房地产各环节税收的调整和相关税费的整合,在实际征收的过程中,也会有相应抵扣的部分,以减轻民众负担。

房价会不会大跌?

调控基调不变,力度不放松,而房产税等利器到来,是否会导致房价大跌?

可能性并不大。这一结论的得出源自于对房地产调控思路的理解。值得注意的是,近年来,官方的房地产调控更加注重促进房地产市场的平稳健康发展,而大起大落的房价显然并不属于平稳健康的类别。如何化解风险,解决民众的居住问题,建立长期性和基础性的制度才是中国房地产调控的方向。

不少机构预测,明年房价保持稳定的可能性较大。中国指数研究院发布的一份报告显示,2018年全国房地产市场将呈现“成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长”的特点。该机构预测,明年中国商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降幅将达到9.3%-11.3%,房价全年保持稳定。

中国社科院发布的《中国住房报告(2017-2018)》显示,2018年房地产市场将迎来盘整期,住房价格增幅或将继续保持平稳下降,商品住宅销售额增幅将明显回落,库存进一步下降。

链家房地产研究院院长杨现领指出,明年距离启动住房商品化的1998年“房改”刚好20年。这20年间,中国大中城市房价扶摇直上,房地产市场异军突起。不过,2017年就是这种超级繁荣周期的顶峰,此后房价会逐渐回归价值基本面。他认为,2018是房地产小年,从成交量来看不会有大的起色,成交价相对比较稳定,会继续保持低温下行走势。但他认为,2018年的特别之处,则是处于另一轮大周期的起点上,也将掀起一轮新的故事。

易居房地产研究院发布的一份报告显示,2018年全国商品房成交均价继续上涨,预计全年增幅在3%左右。主要原因:一是2018年限价因素仍然存在,抑制热点城市的房价涨幅;二是从近几年房价增长趋势看,整体呈现惯性上涨态势,房价粘性较强,由于2017年多数城市房价基期值不算高,因此2018年全年仍将呈现上涨态势;三是由于价格变化滞后于成交量,预计2018年楼市入冬,情况类似2011年,成交量下跌的同时价格继续上涨,但涨幅有所收窄。

住房租赁开启楼市新一轮周期?

随着“租购并举”成为中国当前加快构建的住房制度一大重心,万亿租赁市场的开启可能成为激活房地产市场新周期的关键。

今年以来,针对租赁市场,国家新政频出,全国几十个城市出台租赁新政,大力推进住房租赁市场发展,各种机构加速布局长租公寓市场。

从各项部署中可以看出,官方对租赁市场的发展规划更加具体。王蒙徽日前指出,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

杨现领指出,明年针对城市流动人口的租赁市场将迎来增长。目前,中国流动人口规模超过2.47亿人,主要包括外出农民工和大学生,集中在少数城市。目前流动人口居住条件恶劣,越住越远、越住越差,且目前没有相关政策和标准化产品覆盖他们,流动人口的住房问题一直没有纳入统一的政策框架。

目前,无论经济适用房、限价房、棚改房、还是廉租房、公租房、共有产权房,通常都是以户籍、社保、纳税记录作为申请条件。市场上目前没有针对流动人口的品质化、标准化的产品。2018年,在政策的推动下,针对流动人口的租赁政策有可能出台,在租金补贴的帮助下,会有大量的企业和资金进入到这一市场,行业将面临新机会。

据中国指数研究院测算,中国目前住房租赁市场规模达1.38万亿元,预计2020年可达1.7万亿。

来源:国是直通车

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